Osnove upravljanja zgradom

Kad se kaže upravljanje i održavanje zgrade tad se misli na upravljanje i održavanje zajedničkih prostora (stubište, zajedničke prostorije, okoliš zgrade i sl.) i zajedničkih dijelova zgrade (krov, fasada, ulazna vrata, zajedničke vodovodne, kanalizacijske i elektroinstalacije i sl.), dakle ova djelatnost završava s ulaznim vratima pojedinog stana tj. ne odnosi se na same stanove koji su u pojedinačnom vlasništvu.

Da bi upravljanje i održavanje zgrade razumjeli potrebno je naglasiti kako u tom poslu razlikujemo tri subjekta:

  1. Vlasnici prostora (stanova) u zgradi (suvlasnici zgrade)
  2. Ovlašteni predstavnik suvlasnika (vlasnici prostora (stanova) ga izaberu međuvlasničkim ugovorom)
  3. Upravitelj, što je fizička ili pravna osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja, npr. SCRIPEA d.o.o., (vlasnici (prostora) stanova ga izaberu međuvlasničkim ugovorom)

Dakle, suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom (Prijedlog MU-a može ponuditi Scripea d.o.o.i nalazi se ovdje.) između ostalog određuju: svog ovlaštenog predstavnika, upravitelja zgrade, te u suradnji s upraviteljem određuju visinu mjesečne pričuve po m² korisne površine stana ovisno o potrebama i stanju zgrade.
Da bi međuvlasnički ugovor bio pravovaljan potrebno je istog potpisati (ovjeriti) od onolikog broja suvlasnika čiji prostori (stanovi) svojim korisnim površinama čine više od 50% ukupne korisne površine svih prostora (stanova) u zgradi (većina suvlasničkih udjela), tada je isti obvezujući i za one suvlasnike zgrade koji MU nisu mogli ili nisu htjeli potpisati. Odabrani ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade tada sklapa ugovor o upravljanju zgradom s odabranim upraviteljem temeljem dogovorenih odredbi iz međuvlasničkog ugovora (Prijedlog UoU može ponuditi Scripea d.o.o. i nalazi se ovdje.).

Cilj navedenog je početak stvaranja zajedničkog novčanog fonda pričuve zgrade iz kojeg će se održavati zajednički dijelovi i prostori u zgradi. Fond se puni pojedinačnim uplatama suvlasnika, a visina pojedine mjesečne pričuve ovisna je o površini pojedinog stana. Npr. ako se dogovori iznos pričuve od dvije kune tada bi vlasnik stana od 50 m² mjesečno na račun pričuve uplaćivao 100 kn.
Visina pričuve po m² stana se dogovara ovisno o stanju i potrebama zgrade, starije zgrade bi trebale uplaćivati više, a novije manje. Reda veličine i primjera radi visine pričuve u RH se kreću od 1,53 kn/m² stana do
npr. cca 5 kn/m² stana. Gornja visina pričuve nije fiksno određena, a visina minimalne pričuve određena je zakonom i iznosi 1,53 kn/m² ili 2,61 kn/m² korisne površine stana ovisno o tumačenju zakona. Točna visina pričuve potrebna za ispravno održavanje zgrade tijekom višegodišnjeg razdoblja može se izračunati pomoću programa upravljanja zgradom, istog izrađuje Upravitelj (Scripea d.o.o.) u suradnji sa suvlasnicima.

Pored svega navedenog potrebno je napomenuti da se novac koji suvlasnici zgrade prikupe pohranjuje na posebnom žiro računu zgrade koji je isključivo u njihovom vlasništvu i kojim oni raspolažu preko svoga ovlaštenog predstavnika i upravitelja zgrade. Neovisno o visini dogovorene pričuve fiksni troškovi upravljanja kao i naknada Upravitelju (SCRIPEA d.o.o.) su uvijek isti. Na kraju svake godine svi suvlasnici dobivaju na osobne adrese financijsko izvješće o stanju računa svoje zgrade, a isto mogu svakodnevno provjeriti i na našoj internet stranici.

O svakom potrebnom radu na zgradi, cijeni radova i izvođačima odlučuje izabrani predstavnik suvlasnika u suradnji s Upraviteljem. Ukoliko se radi o većim radovima dužnost upravitelja je izvršiti pozivno nadmetanje tj. prikupiti min. tri ponude te u suradnji s ovlaštenim predstavnikom, između pristiglih ponuda odabrati najpovoljnijeg ponuđača. Što se tiče stimulacije rada predstavnika suvlasnika u praksi postoje dva slučaja. Naime njegov rad može biti volonterski, a može biti i plaćen od strane vlasnika stanova što se dogovara međuvlasničkim ugovorom. Naknada ovlaštenom predstavniku suvlasnika isplaćuje se temeljem ugovora o dijelu.

Glavnina poslova i aktivnosti koji se financiraju iz fonda zajedničke pričuve zgrade; nešto je definirano zakonom, nešto međuvlasničkim ugovorom, a nešto se dogovara između ovlaštenog predstavnika i upravitelja:

  • Osiguranje zgrade (osiguranje od: požara, oluje, udara groma, poplave, puknuća vodovodne ili kanalizacijske cijevi, odgovornosti zgrade prema trećim osobama). Iznos godišnje premije:
    cca:2,15 kn/m² korisne površine zgrade – zakonska obveza
  • Rješavanje hitnih popravaka i vraćanje prostora u prvobitno stanje u slučaju kvara – zakonska obveza
  • Plaćanje zajedničke stubišne rasvjete
  • Čišćenje zgrade
  • Nabavka, postavljanje i servisiranje vatrogasnih aparata (min. jedan po etaži) – zakonska obveza
  • Deratizacija – zakonska obveza
  • Dimnjačar– zakonska obveza
  • Servisiranje dizala – zakonska obveza
  • Ispitivanje gromobranske instalacije – zakonska obveza
  • Ispitivanje električne instalacije – zakonska obveza
  • Ispitivanje unutarnje hidrantske mreže – zakonska obveza
  • Ispitivanje nužne (panične) rasvjete – zakonska obveza
  • Mogućnost kreditiranja potrebnih radova: ukoliko je na zgradi potrebno izvršiti veće radove cijena kojih je veća od stanja na računu zgrade tada se temeljem pričuve može podići namjenski kredit za zgradu koji se u budućnosti otplaćuje iz sredstava zajedničke pričuve. Da bi se kredit ostvario potrebna je 60 postotna suglasnost svih vlasnika stanova u zgradi i visinu pričuve potrebno je korigirati sukladno uvjetima banke
  • Troškovi upravljanja zgradom, (bez obzira na odlučenu visinu pričuve troškovi su isti)

Samim sustavom upravljanja zgradom odnosno međuvlasničkim ugovorom može se riješiti i pojedinačno plaćanje potrošene vode na osnovi faktura Vodovoda (ukoliko zgrada ima zajedničko mjerilo za vodu) mada se sama pojedinačna potrošnja ne može plaćati iz fonda zajedničke pričuve.

Glavne obveze upravitelja:

  • otvaranje posebnog žiro-računa zgrade i prikupljanje uplata,
  • naplata pojedinačne pričuve (redovnim ili prisilnim putem)
  • evidentiranje ulaznih i izlaznih računa,
  • organizacija redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • prikupljanje ponuda za veće radove na zgradi,
  • organizacija plaćanja stubišne rasvjete,
  • osiguranje zajedničkih dijelova i uređaja od rizika,
  • uzimanje kredita radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke vlasnika,
  • zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja, i drugo,
  • organizacija popravka kvarova hitne naravi na zajedničkim dijelovima zgrade,
  • čuvanje interesa svih suvlasnika zgrade,
  • upozorenje na poslove koji se moraju obaviti radi funkcionalnosti građevine, i drugo.
  • Izrada godišnjeg ili višegodišnjeg programa upravljanja zgradom, odnosno prijedlog mjesečne visine pričuve u cilju ispravnog funkcioniranja i održavanja zgrade.

VEZANO ZA NAVEDENO SLOBODNO NAS KONTAKTIRAJTE BEZ OBAVEZE I UKOLIKO TO ŽELITE NAŠI DJELATNICI ĆE VAS VODITI KROZ CIJELI POSTUPAK USPOSTAVE UPRAVLJANJA I ODRŽAVANJA VAŠE ZGRADE.


Dodatno:

 

MINIMALNA VISINA MJESEČNE PRIČUVE ZGRADE REGULIRANA JE ZAKONOM:
Minimalna zajednička pričuva naplaćuje se svim zgradama pod prinudnom upravom, odnosno tamo gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa upraviteljem.
Minimalnu pričuvu koju suvlasnici zgrade moraju izdvajati odredio je zakonodavac i to u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje.(Čl. 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.) U vrijeme donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima  vrijednost stanova bila je (Etalonska vrijednost) 3.400,00 Kn/m² .  (3.400,00 / 12 mj. = 283,33 Kn x 0,54 % = 1,53 Kn/mj) .
Minimalna pričuva zgrade, temeljem etalonske cijene objavljene u Narodnim novinama u travnju 2008. trebala bi iznositi 2,61 kn/m². (5.808,00 / 12 mj. = 484,00 Kn x 0,54 % = 2,61 Kn/mj) .

Važno je istaknuti da Upravitelj nema pravo nametnuti visinu pričuve, već je samo predlaže temeljem procjena fiksnih i mogućih troškova , a pričuva se ne može povećati sve dok je ne prihvati većina suvlasnika zgrade!

 

PODATAK O ETALONSKOJ CIJENI GRAĐENJA:

MINISTARSTVO ZAŠTITE OKOLIŠA, PROSTORNOG UREĐENJA I GRADITELJSTVA

Na temelju članka 5. stavka 3. Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji (»Narodne novine« br. 109/01, 82/04 i 76/07), ministrica zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva objavljuje

PODATAK O ETALONSKOJ CIJENI GRAĐENJA

I.

Etalonska cijena građenja utvrđuje se u iznosu od 5.808,00 kuna po m2 neto stambene površine, a koja sadrži sve troškove u vezi s izgradnjom (projektiranje, građenje, nadzor i dr.) uključivo i porez na dodanu vrijednost, izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.

II.

Vrijednost etalonske cijene građenja iz točke 1. vezuje se uz euro prema srednjem deviznom tečaju Hrvatske narodne banke na dan 1. siječnja 2008. godine (1 EUR= 7,329450 kn), odnosno iznosi 792,41 EUR po m2 korisne površine stana.

III.

Ovaj podatak primjenjuje se od dana objave u »Narodnim novinama«.
Zagreb, 30. travnja 2008.

Ministrica zaštite okoliša, prostornog
uređenja i graditeljstva
Marina Matulović Dropulić, v.r.


Navigacija: