Pravo u upravljanju

Kvalitetno i učinkovito upravljanje i održavanje stambenih i poslovnih zgrada viševlasničke strukture moguće je samo uz kvalitetne pravne poslove. Temelj pravnih poslova kod upravljanja i održavanja višestambenih zgrada viševlasničke strukture su: međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju. Isti trebaju biti vrlo kvalitetno pripremljeni kako bi se izbjegli nepotrebni sukobi među suvlasnicima, što će opet dovesti do redovitih uplata na račun pričuve zgrade. Blagovremeno punjenje računa pričuve zgrade osigurava sredstva za kvalitetno održavanje zgrade.
Sve navedeno vrlo je bitno za suvlasnike zgrade obzirom da se kvalitetnim održavanjem zgrade održava, pa čak i povećava vijednost suvlasničkih udjela.
Upravljanje i održavanje stambenih, stambeno – poslovnih, poslovnih i garažnih objekata regulirano je prvenstveno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,129/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12) – dalje ZV, kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika, pravni institut vlasništva (i suvlasništva), kao i druga stvarna prava. Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97) vrlo precizno regulira koji se dijelovi zgrade, te koji se dio i vrsta instalacija u zgradi održavaju iz sredstava zajedničke pričuve, odnosno što se smatra redovitim, hitnim, nužnim i investicijskim održavanjem građevine.

ZAKONI
Važniji zakoni, uredbe i pravilnici koji se odnose na upravljanje i održavanje viševlasničke građevine su:

 

KUĆNI RED
Kućni red, donošenje i primjena, spada u poslove redovne odnosno ugovorne uprave i reguliran je ZV-u, donosi se nadpolovičnom većinom suvlasničkih udijela. Obzirom da kućni red donose suvlasnici isti može i treba biti pilagođen specifičnostima svake pojedine zgrade i njenim suvlasnicima.
U daljnjem tekstu navodimo općenite pojedinosti koje bi kućni red trebao sadržavati i regulirati:

  • Adresu zgrade
  • Ime i prezime ovlaštenog predstavnika suvlasnika
  • Naziv upravitelja zgrade sa adresom i kontakt podacima
  • Podaci o osiguravatelju zgrade
  • Telefonski broj za hitne intervencije
  • Korištenje stana i poslovnih prostorija u stambenoj zgradi
  • Korištenje zajedničkih dijelova i uređaja u zgradi
  • Vanjski dijelovi zgrade, uklanjanje snijega i leda
  • Korištenje zajedničkih uređaja i instalacija u stambenoj zgradi

Prijedlog kućnog reda možete vidjeti ovdje.

OSIGURANJE ZGRADE
Osiguranje zgrade je zakonska obaveza. Ono može biti manje, jednostavnije i jeftinije odnosno zakonski minimum. A može biti veće, kompleksnije i skuplje te u sebi može sadržavati i neke druge rizike koje ne predviđa zakon, a ukoliko se suvlasnici tako dogovore. Osiguranje zgrade u pravilu se odnosi na osiguranje građevinskog objekta i na odgovornost vlasnika odnosno suvlasnika prema trećima.
U nastavku iznosimo skraćeni oblik posebnih uvjeta za kombinirano osiguranje stambenih zgrada.
Ukupan tekst: POSEBNI UVJETI ZA KOMBINIRANO OSIGURANJE STAMBENIH ZGRADA Croatia osiguranja možete pročitati ovdje.

Predmet osiguranja: GRAĐEVINSKI OBJEKTI koji su na upravljanju kod upravitelja:

  • Zajednički prostori zgrade (ulazno predvorje, stubište i površine izvan stanova i poslovnih prostora, podrum, sklonište, sušiona, praonica rublja, potkrovlje, nadstojnički stan, prostor za odlaganje kućnog otpada, zajedničke društvene prostorije i sl.),
  • ostali prostori koji mogu pripadati i vlasniku (drvarnice, tavani, te garaže ukoliko se nalaze u osiguranom građevinskom objektu),
  • temelji i podrumski zidovi,
  • sve ugrađene instalacije,
  • svi ugrađeni uređaji i oprema (dizala, centralno grijanje s cisternom za gorivo, bojleri, hidrofori, uređaji za klimatizaciju i dr.)

Osigurani rizici:
(1) Osiguranjem po ovim Uvjetima pruža se osiguravajuća zaštita od slijedećih osnovnih rizika:

  1. požara i udara groma,
  2. eksplozije, osim eksplozije od nuklearne energije.
  3. oluje,
  4. grada (tuče),
  5. udara vlastitog motornog vozila i vlastitog pokretnog radnog stroja i nepoznatog motornog vozila u osiguranu građevinu,
  6. pada i udara letjelice,
  7. manifestacija i demonstracija.

(2) Ako se posebno ugovori i obračuna dodatna premija, osiguravajuća se zaštita proširuje na jedan ili više dopunskih osiguranih rizika već prema tome kako se ugovori i to na:

  1. poplavu i bujicu,
  2. klizanje tla i odronjavanje zemljišta,
  3. snježnu lavinu i pritisak snijega,
  4. istjecanje tekućina (lekaža),
  5. izlijevanje vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi.

Građevinski objekti osigurani su na NOVU VRIJEDNOST što predstavlja nadoknadu svih troškova i obnove ili izgradnje novog građevinskog objekta, jednakih građevinskih karakteristika i na istom mjestu kao postojeći. Iznos odštete ne umanjuje se za trošnost (amortizaciju). Ugrađene instalacije i uređaji nisu osigurani od opasnosti loma stroja.

Predmet osiguranja: OSIGURANJE ODGOVORNOSTI ETAŽNIH VLASNIKA, iz posjeda i korištenja
zajedničkih i posebnih dijelova stambene zgrade, prema trećima:

(1) Predmet osiguranja je građansko-pravna izvanugovorna (javna) odgovornost osiguranika, za štetu zbog smrti, povreda tijela ili zdravlja, te oštećenja ili uništenja stvari treće osobe Predmet osiguranja je i odgovornost za “čisto imovinske štete”, tj. štete koje nisu nastale ni povredom tijela ili zdravlja, ni oštećenjem odnosno uništenjem stvari treće osobe.

(2) Osiguranjem je pokrivena odgovornost osiguranika za štete iz stavka 1. ovog članka, koje su nastale iz posjeda i korištenja zajedničkih i posebnih dijelova zgrade i u njih ugrađenih uređaja (osim uređaja koji su vlasništvo trećih osoba], te posjeda i korištenja zemljišta na kojem je izrađena zgrada, a koje sa zgradom u smislu Zakona o vlasništvu čini jednu nekretninu.

REDOVNA ODNOSNO PRISILNA NAPLATA PRIČUVE
Višestambenu zgradu viševlasničke strukture moguće je adekvatno održavati samo iz računa pričuve zgrade. Da bi na računu pričuve u svakom trenutku bilo dovoljno sredstava od najveće je važnosti da suvlasnici svoje obaveze u smislu plaćanja pričuve izvršavaju na vrijeme.
Nažalost po našem iskustvu svi suvlasnici ne izvršavaju svoje obaveze na vrijeme. Također po iskustvu Vam možemo reći da je ipak sporna manjina suvlasnika.
Dakle, ako svi suvlasnici svoje financijske obveze ne izvršavaju na vrijeme dolazi do sljedećeg:

  • upravitelj ne može realizirati sve aktivnosti iz godišnjeg programa upravljanja
  • ugroženo je zajedničko vlasništvo svih suvlasnika
  • suvlasnici koji svoje obveze podmiruju osjećaju se prevareno i revoltirano

Kako bi upravitelj naplatio dug suvlasnika koji ne plaćaju pričuvu poduzima sljedeće:
Dužniku dostavlja opomena pred tužbu, te ukoliko opomena ne „urodi plodom“ upravitelj pokreće ovršni postupak u ime svih suvlasnika. Kad se pokrene ovršni postupak dužnik je uz osnovni dug pričuve obavezan platiti: odvjetničku pristojbu, javnobilježničku pristojbu i pripadajuće zakonske zatezne kamate. Na dostavljeni ovršni prijedlog dužnik može izraziti prigovor, u tom slučaju predmet ide na sud. U slučaju gubitka spora uz prije navedene pristojbe potrebno je podmiriti i nastale sudske troškove.

Temeljem navedenog podsjećamo vas:

  • pričuvu je obvezan plaćati vlasnik, a ne korisnik stana
  • pričuvu mora plaćati i onaj suvlasnik koji iz nekog razloga nije potpisao međuvlasnički ugovor ako je MU potpisala nadpolovična većina u smislu suvlasničkih udijela
  • obvezu plaćanja pričuve ima i suvlasnik koji je to postao nakon potpisivanja MU-a

Dobronamjeno savjetujemo: ukoliko ste mišljenja da iz nekog razloga ne trebate plaćati pričuvu ili ju opet iz drugog razloga ne možete plaćati (bolest, loša financijska situacija) javite nam se pa ćemo o tome porazgovarati, međutim nemojte se upuštati u nepotrebne sudske postupke, oni u konačnici mogu biti vrlo skupi.

PODIZANJE KREDITA VEZANO ZA ODRŽAVANJE ZGRADE
Kada je potrebno osigurati velika novčana sredstva odnosno takvu visinu sredstava koja premašuje stanje računa pričuve zgrade za veće zahvate kod održavanja zgrade, nužno je sredstva osigurati putem kredita.
Takvu odluku suvlasnika omogućava Zakon o vlasništvu, kao i Uredba o održavanju zgrada.
Odluku o uzimanju kredita vezano za održavnje zgrade suvlasnici donose međuvlasničkim ugovorom odnosno nadpolovičnom većinom suvlasničkih udjela. Tekst ugovora o sklapanju kredita između banke i suvlasnika predlaže banka gdje uz ostale uvjete (adekvatna visina pričuve, ugovorni odnos u vremenu minimalno do otplate kredita, zadužnice i sl.) traži 60% suglasnosti suvlasničkih odjela.
Dakle, ako se radi o kreditu za održavanje zgrade potrebna je većina suvlasničkih udjela zgrade, a ako se radi poboljšavanju zgrade odnosno povećavanju vrijednosti zgrade, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.
Kredit za navedene namjene i temeljem navedenih uvjeta se smije i može podignuti, otplaćuje se iz računa pričuve zgrade, a uvjet je da visina mjesečne pričuve omogućava sve aktivnosti predviđene godišnjim programom rada uz redovnu mjesečnu otplatu kreditnih rata.

ETAŽIRANJE ZGRADE
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,129/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12) – dalje ZV, vlasnik prostora u višestambenoj zgradi je suvlasnik ukupne zgrade, odnosno njegovom prostoru, a samim time vlasniku, pripada proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta zgrade. Drugim riječima, vlasnik prostora u jednoj zgradi participira u vlasništvu cijele zgrade upravo onoliko koliko površina njegovog stana sudjeluje u ukupnoj površini svih zasebnih prostora u zgradi.
Novije zgrade su etažirane i stanovi su u obliku etaža upisani u zemljišnoj knjizi, dok starije zgrade u pravilu nisu etažirane, a stanovi su upisani u knjizi položenih ugovora (u daljnjem tekstu KPU).
U KPU evidentirani su dokumenati o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji, rješenja o nasljedstvu itd.) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu. KPU nije konačno, već privremeno rješenje upisa vlasništva. U knjizi položenih ugovora nisu utvrđeni proporcionalni dijelovi cijele nekretnine, odnosno vlasnik pojedinog stana u knjizi položenih ugovora nije evidentiran kao suvlasnik zgrade i njenog zemljišta.  Kad se jednog dana nekretnina upiše u zemljišnu knjigu, knjiga položenih ugovora biti će ukinuta.

Da bi pojedinu zgradu upisali u zemljišnu knjigu, istu je potrebno etažirati odnosno utvrditi posebne i zajedničke dijelove nekretnine, njihovu veličinu te označiti vlasnike pojedinih djelova (etaža). Zgradu ovisno o datumu izgradnje te nekim drugim posebnostima, možemo etažirati na dva načina:

  1. klasično etažiranje (izrada etažnog elaborata i po potrebi izrada geodetskih elaborata)
  2. postupkom povezivanja KPU-a i zemljišnika (izrada prijedloga upisa, bez etažnog elaborata i po potrebi izrada geodetskih elaborata)

Drugi način je jednostavniji i jeftiniji, međutim vremenski je ograničen do kraja 2015. god. i sve zgrade se na taj način ne mogu etažirati. A dali se neka zgrada može „etažirati“ „postupkom povezivanja“ saznat ćemo nakon što stručnjaci obave pravno-geodetsku analizu dostupnih dokumenata zgrade. Upravitelji su zakonom obvezni pokrenuti postupak povezivanja, također su dužni pomoći suvlasnicima suradnjom, i ustupanjem dokumentacije proizašle od upravljanja zgradom , a suvlasnici zgrade trebaju osigurati financijska sredstva za sam postupak.
Suvlasnici neetažirane zgrade po zakonu su dužni etažirati svoju zgradu i upisati je u zemljišnu knjigu.
Neovisno o zakonskoj obvezi suvlasnika sigurni smo da najveću korist od etažirane i uredno upisane zgrade imaju sami suvlasnici.
Etažiranjem se potpuno sređuje zemljišno – knjižno stanje Vašeg stana, poslovnog prostora, garaže odnosno cijele nekretnine (zemljišta i zgrade). Etažiranjem treba obuhvatiti sve stanove, poslovne prostore, garaže i sve druge prostore u zgradi. Nakon etažiranja, vlasnici mogu dobiti “čiste papire” ali i  slobodu raspolaganja, odnosno zakonit promet nekretninom (zemljištem i zgradom), odnosno njenim posebnim dijelovima (stanom, poslovnim prostorom, garažom, i sl.). Naime jedini jedini pravi pravni dokaz o vlasništvu stana, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine jest izvadak iz zemljišnih knjiga tj. zemljišnika.
Vlasnici stanova ili poslovnih postora, a radi neetažiranih zgrada već i sad trpe posljedice, najčešće prilikom prodaje nekretnine, drugim riječima njihova nekretnina „manje vrijedi“.
Usuđujemo se reći da je etažiranje zgrade najbolje organizirati preko upravitelja zgrade, pod uvjetom da postoji nadpolovična suglasnost suvlasnika u smislu suvlasničkih udjela. Upravitelj će vam pomoći, savjetovati vas, a sam postupak etažiranja moguće je platiti iz sredstava pričuve zgrade s redovnim (ukoliko ima dovoljno sredstva) ili dodatnim uplatama, naravno ukoliko se suvlasnici tako dogovore.
„Čisti papiri“ odnosno ispravno etažirana i upisana zgrada omogućava sljedeće:

  • dobivanje hipotekarnog kredita (Ako zgrada nije etažirana hipoteka na stan se ne može se upisati.)
  • kupnju odnosno prodaju nekretnina
  • diobu obiteljskih nekretnina
  • ostavinsku diobu
  • utvrđivanje udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta, odnosno omogućava pravednu raspodjelu iznosa za pričuvu po pojedinom suvlasniku.
  • i sl.

INICIJALNA PISMA (SCRIPEA D.O.O. – SUVLASNICI ZGRADE), VEZANO ZA OBVEZU ETAŽIRANJA ZGRADE:

  1. INICIJALNO PISMO PREDSTAVNIKU SUVLASNIKA (KAD JE ZGRADA U UGOVORNOM UPRAVLJANJU):

  2. INICIJALNO PISMO SUVLASNICIMA (KAD JE ZGRADA U PRINUDNOM UPRAVLJANJU, A SUVLASNICI NISU POTPISALI MEĐUVLASNIČKI UGOVOR):

Navigacija: